Effets de la cession du fonds de commerce à l'égard du bailleur
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Effets de la cession du fonds de commerce à l’égard du bailleur

Lors de la cession du fonds de commerce, il arrive parfois que le bailleur soit réticent sur le changement de son locataire. Ces réticences engendrent souvent des complications pendant les négociations entre cédants et acquéreurs et peuvent mettre à mal la réalisation de la cession du fonds de commerce.

Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du droit au bail cédé avec le fonds de commerce ?

NON. Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce[1]. Le locataire qui souhaite céder son fonds de commerce a le droit, d’ordre public, de céder son bail à l’acquéreur du fonds.

Toutefois, le bail est susceptible de contenir certaines clauses pouvant valablement restreindre le droit de céder :

Le bail peut exiger l’intervention du bailleur à l’acte de cession. De telles clauses ont été jugées valables pour la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire [2], et ce même dans les cas où l’acquéreur exerce le même commerce que le cédant. [3]

La jurisprudence juge que ces stipulations, assimilables à des clauses d’agrément, sont valables dans la mesure où elles n’interdisent pas aux locataires de manière générale et absolue, toute cession du bail et où elles ont pour objet de permettre au bailleur un contrôle de la régularité de la cession, de la moralité, de la solvabilité et de la compétence de l’acquéreur éventuel. En cas d’un refus abusif de la part du bailleur, le locataire a toujours la possibilité de solliciter en justice, l’autorisation de la cession.

Le bail peut aussi prévoir une clause de préemption au bénéfice du bailleur qui pourra alors se porter acquéreur du fonds de commerce cédé, de manière prioritaire. [4]

L’acquéreur dispose-t-il du droit au renouvellement du bail ?

OUI. L’acquéreur dispose en principe du droit au renouvellement du bail. Ce droit reste subordonné à une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail [5]. Le fait que la cession du fonds intervienne pendant la dernière période triennale est sans incidence sur le droit au renouvellement du bail appartenant à l’acquéreur. [6]

Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire[7] . Mais il ne peut pas invoquer une faute commise par le cédant à l’encontre de l’acquéreur pour justifier un refus du droit au renouvellement. [8] Sauf si l’infraction se poursuit par l’acquéreur après la cession. [9]

Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

L’acquéreur doit exécuter les obligations résultant du bail, sauf accord particulier convenu avec le bailleur. Il doit notamment respecter la destination des lieux. Le bail demeure soumis au statut des baux commerciaux même s’il cesse d’exploiter un fonds de commerce dans le local loué.

Le bailleur peut-il se retourner contre le cédant en cas de non-paiement des loyers par l’acquéreur ?

OUI. Mais uniquement en présence d’une clause de garantie solidaire. Le cédant ne peut donc être tenu des obligations nées du bail, et notamment du paiement des loyers échus après la cession que s’il en a pris expressément l’engagement.

Le bailleur doit toutefois informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. [10]

Le bailleur ne peut invoquer la clause que durant trois ans à compter de la cession du bail. La clause ne peut pas être maintenue en cas de renouvellement ou de résiliation, mais reste valable jusqu’à l’expiration du bail tacitement reconduit.

La caution qui s’est engagée à payer les loyers pour le compte du locataire cédant reste tenue de la même obligation à l’égard de l’acquéreur lorsqu’une clause du bail stipule qu’en cas de cession, le locataire resterait débiteur solidaire avec son successeur du paiement du loyer pendant toute la durée du contrat. Mais elle sera libérée si cette garantie n’est stipulée que dans l’acte de cession.

Un état des lieux doit-il être réalisé entre l’acquéreur et le bailleur lors de la cession du fonds de commerce ?

OUI. Lors de la prise de possession des locaux par l’acquéreur du fonds de commerce, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et l’acquéreur ou par un tiers mandaté par eux.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra pas invoquer la présomption par laquelle le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. [11]

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[1] Article L. 145-16 Code de commerce

[2]  Cass. 3e civ. 2-10-2002 n° 1448 FS-PB

[3] CA Paris 5-5-1987, 16e ch

[4]  Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 1127 FS-FB

[5] Article L. 145-8 Code de commerce

[6] Cass. com. 15-5-1962 n° 60-13.835 : Bull. civ. III n° 256

[7] Article L. 145-17 Code de commerce

[8] Cass. 3e civ. 15-9-2010 n° 09-14.519 :  RJDA 1/11 n° 17

[9] Cass. 3e civ. 30-1-2002 n° 00-16.284

[10] Article L. 145-16-1 Code de commerce

[11] Article L. 145-40-1 Code de commerce